Повномасштабна війна суттєво трансформувала не лише критерії вибору житла, а й фактично переорієнтувала карту первинного ринку нерухомості Києва. Раніше пріоритетами для покупців були престижність району та близькість до центру міста. Нині ж основними факторами стали транспортна доступність, автономність будівлі, наявність укриттів та розвинена інфраструктура.
Аналітики компанії «Інтергал-Буд» провели детальний аналіз стартів продажів нових житлових комплексів, а також нових черг діючих проєктів у столиці. Вивчили структуру попиту, транспортну доступність і тенденції розвитку різних районів Києва за останні кілька років.
### Ситуація до 2022 року
До 2022 року девелоперська активність рівномірно розподілялася між центральними та правобережними районами Києва. Після 2022 року нові проєкти все частіше з’являються у районах, які поєднують:
– сучасну забудову;
– зручну транспортну логістику;
– сформовану соціальну інфраструктуру.
Ці чинники сьогодні визначають географію нового будівництва.
### Сучасний стан ринку
За прогнозами аналітиків компанії, у 2025 році найбільша кількість стартів продажів нових житлових комплексів і нових черг реалізованих проєктів припаде на Дарницький район — близько 27% від усієї кількості по Києву. Далі за обсягами активності розташувалися:
– Голосіївський район — 19%;
– Оболонський — 13%;
– Шевченківський — 11%;
– Святошинський — 9%.
Приблизно 20% стартів продажів припадає на інші райони столиці.
### Головні тенденції
Структура пропозиції свідчить про те, що девелоперська активність все більше зміщується з центральних районів до територій із потенціалом для комплексного розвитку. Це відображає зміну купівельних пріоритетів населення, де на перший план виходять практичність та комфорт повсякденного життя замість престижу та центрального розташування.
### Що шукають покупці
Під час вибору квартири покупці звертають увагу на такі ключові фактори:
– Вартість житла.
– Транспортна доступність, насамперед близькість до метро.
– Наявність укриттів та автономних систем живлення будинку.
– Можливість швидко дістатися на роботу навіть під час повітряних тривог.
– Сформована соціальна інфраструктура, включно зі школами, дитячими садками, медичними установами та супермаркетами.
Найбільша концентрація нового житла біля станцій метро сьогодні спостерігається в східних та південно-східних частинах Києва.
### Лідери ринку
Дарницький район є беззаперечним лідером за кількістю житла в пішій доступності від метро — орієнтовно 70–74 тисячі квартир у радіусі 15 хвилин ходьби від станцій. Друге місце займає Голосіївський район із 53–57 тисячами квартир, третє — Оболонський із 40–42 тисячами квартир.
До районів із високою концентрацією житла біля метро також належать:
– Шевченківський район — 45–48 тисяч квартир;
– Святошинський район — 33–35 тисяч квартир.
Ці локації концентрують найбільший обсяг нової пропозиції та залишаються найбільш привабливими для покупців, адже поєднують сучасний житловий фонд, наявність метро та розвинену міську інфраструктуру.
### Посилення ролі Лівого берега
Однією з найбільш помітних змін останніх років стало посилення позицій Лівого берега столиці. Дарницький район, на який припадає близько 25% стартів продажів нових проєктів і нових черг житлових комплексів Києва, характеризується:
– найвищим рівнем девелоперської активності;
– найбільшою кількістю квартир поблизу метро;
– одним із найбільших наявних сучасних житлових фондів.
Разом із Дніпровським районом Дарницький район формує найбільший кластер нової житлової забудови міста, що у підсумку вирівнює конкурентні позиції Лівого і Правого берегів.
Головним конкурентним фактором стає не престижність району, а збалансоване поєднання:
– ціни;
– транспортної доступності;
– сучасної забудови;
– комфорту повсякденного життя.
Фактично ринок нерухомості Києва набув “мікрорайонного” характеру, де між собою конкурують не райони загалом, а окремі локації, які пропонують найкращі умови з точки зору безпеки, транспортної розв’язки, сучасної архітектури та готової соціальної інфраструктури.
### Прогнози розвитку ринку
Аналітики компанії «Інтергал-Буд» прогнозують, що за умови збереження теперішніх тенденцій найбільший потенціал зростання вартості житла після завершення війни матимуть райони, які вже нині поєднують:
– новий житловий фонд;
– добре розвинену транспортну інфраструктуру;
– зелені зони;
– можливості для комплексного розвитку територій.
Популярність серед покупців зростає також у сегменті квартир, розташованих у зручній близькості до метро, що підкреслює важливість розвитку транспорту і соціальної інфраструктури поруч із житлом.
—
Авторка: Тетяна Берегова
Кореспондент-редактор
