Державна допомога на оренду для переселенців: як легалізувати житло в умовах війни

Потрібно звільнити від оподаткування доходи громадян, які здають власне житло внутрішньо переміщеним особам (ВПО).

Державна експериментальна ініціатива щодо субсидування оренди житла для ВПО в Україні реалізується з 29 січня 2025 року. На сьогодні можна констатувати, що цей проєкт, на жаль, не став ефективним інструментом підтримки переселенців. Причини такої ситуації численні, але ключове питання залишається незмінним — розірвати замкнене коло та надати мільйонам громадян можливість на гідне житлове забезпечення та нормальне життя.

Житловий аспект гуманітарної кризи

Внутрішньо переміщені особи – це не просто статистична величина, а реальні люди й сім’ї, які втратили все через війну. Станом на початок 2026 року офіційна кількість ВПО в Україні становить 4,62 мільйона. З 2014 року ця цифра зростала поступово, однак повномасштабне вторгнення 2022 року стало справжньою гуманітарною катастрофою, змусивши мільйони покинути свої домівки. Значна частина переселенців оселилася у відносно безпечних західних та центральних регіонах країни, де іноді ВПО становлять 15–25% від загального населення.

Житлове питання залишається одним із найскладніших і найболючіших для переселенців. Держава зробила певні кроки у цьому напрямку, одним з основних було впровадження експериментального проєкту субсидій на оренду житла, затвердженого Постановою КМУ №1225 від 25 жовтня 2024 року. Суть ідеї полягає у компенсації державою різниці між фактичними витратами на оренду житла і 20% доходу родини. Субсидія надається безпосередньо орендодавцю, а її розмір варіюється індивідуально – від 5 до 15 тисяч гривень залежно від регіону й кількості членів сім’ї. В межах програми покриття поширили на всю територію України.

Бюджетні кошти передбачені, а запит колосальний — лише за перший час надійшло десятки тисяч заявок. Проте реальних користувачів субсидії надзвичайно мало. За підсумками липня минулого року було укладено всього 26 офіційних договорів на оренду по Україні. Зараз ситуація дещо покращилася, але покриття залишається недостатнім. Чому ж існує така прірва між заявленими намірами та реальними результатами?

Тіньовий ринок оренди житла – системна проблема

Першопричиною проблеми є тіньовий характер українського ринку оренди житла, який формувався роками. Після приватизації житлового фонду в 1990-х роках ринок так і не набув належного регулювання: відсутній повноцінний кадастр, тривалі судові процеси про виселення, складна і репресивна податкова система.

За різними оцінками, понад 90% усіх угод укладаються неофіційно — розрахунок відбувається готівкою, без договорів та сплати податків. Війна лише поглибила цю тенденцію: починаючи з 2022 року частка «сірих» угод значно зросла через інфляцію, масштабну міграцію і побоювання серед орендодавців перед податковими органами.

Типова ситуація у Львові, де середня орендна плата за двокімнатну квартиру сягає 18–20 тисяч гривень на місяць (зростання приблизно 6% упродовж 2025 року), виглядає так: переселенська родина з Маріуполя або Бахмута знаходить квартиру, яку власник охоче здає «вчорну» — оплату приймають раз на місяць готівкою без зайвих формальностей. Це видається вигідним і надійним варіантом для обох сторін.

Однак офіційне оформлення договору для отримання субсидії перетворюється на надскладний процес для орендодавця. Відповідно до Податкового кодексу України (статті 164-170), власник житла зобов’язаний:

1. Зареєструвати договір оренди у ЦНАП або через «Дію».
2. Подати податкову декларацію до 1 травня наступного року.
3. Сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 1,5% військового збору, що сумарно становить близько 19,5%. Враховуючи можливі додаткові утримання та штрафи, фактична ставка податку може бути ще вищою.

Таким чином, за рік з доходу в 240 тисяч гривень (20 тис. × 12 місяців) податки складуть від 47 до 55 тисяч гривень.

Додайте до цього час, витрачений на оформлення документів, ризики податкових перевірок та штрафи (пеня за прострочення, штрафи до 50 мінімальних зарплат), а також невизначеність щодо своєчасності і розміру субсидій з боку держави. Наслідок очевидний: орендодавці відмовляються від офіційних договорів, ВПО не можуть отримати субсидію без реєстрації угоди – так формується замкнене коло.

У прифронтових регіонах ситуація ще більш напружена. У Харківській області середня орендна плата становить 10–12 тисяч гривень, але 90–95% угод відбуваються у тіні. Це пов’язано з близькістю бойових дій, нестабільністю і страхом перед обстрілами. У відносно безпечних регіонах з показниками ВПО 15–20% місцеве населення нерідко скаржиться на переселенців, звинувачуючи їх у зростанні цін та збільшенні конкуренції за житлові ресурси.

Правова база також є недосконалою. Закон «Про основні засади та засоби соціального захисту ВПО» не містить чіткого визначення поняття «субсидованої оренди житла». Відсутні єдині стандарти:

• як розраховувати суму субсидії — фіксована чи індивідуальна залежно від доходу;
• який термін її дії;
• хто несе відповідальність за ремонт або пошкодження житла, зокрема внаслідок обстрілів.

Ці невизначеності породжують страх у орендодавців щодо «замороження» виплат, а ВПО — щодо довільного виселення. Внаслідок цього проєкт так і не вийшов за межі експериментального рівня.

Ситуація з економічної точки зору така. Середня орендна плата для ВПО у великих містах становить 12–15 тисяч гривень на місяць. Субсидія покриває 50–70% витрат, тобто 6–10,5 тисяч гривень. Однак податкове навантаження на орендодавця «з’їдає» 20–23% доходу, відтак чистий прибуток з 15 тисяч гривень знижується до 11–12 тисяч — це менше ніж повний заробіток при неофіційній оренді. Навіть при наявності субсидії переселенцям доводиться витрачати 50–60% власного доходу на житло при середній заробітній платі близько 14 тисяч гривень. При цьому близько 40% сімей із дітьми змушені економити на харчуванні та медичній допомозі.

Як легалізують оренду для біженців у світі: міжнародний досвід

Переселенці і біженці – це не просто люди з речами, а важливий економічний і соціальний ресурс, який країни можуть або інтегрувати, або втратити. Україна з 4,62 мільйонами ВПО має потенціал стати успішним прикладом, проте поточна субсидія натикається на проблему тіньового ринку оренди.

Світовий досвід пропонує дієві рішення, які застосовують Польща, Канада, США, Німеччина та Грузія – держави, що приймали мільйони переселенців і впровадили стимули для орендодавців у вигляді пільг, гарантій та спрощених процедур:

• Польща прийняла понад мільйон українців після 2022 року. Тут діють соціальні програми підтримки оренди, доступні легально працевлаштованим українцям із відповідним статусом і доходом. Хоча немає єдиної «чарівної» програми, використовується комплекс інструментів, що приніс системний ефект.

  Основні механізми:

  • державні і муніципальні житлові доплати та програми допомоги для осіб із тимчасовим захистом;
  • виплати, які прив’язані до доходу і легального статусу;
  • ключова вимога – офіційний договір оренди.

  Орендодавцям запропоновано стимули:

  • прозора податкова система без криміналізації незначного найму,
  • онлайн-реєстрація договорів та декларація доходів без бюрократії,
  • участь держави і громад у співфінансуванні орендної плати.

  Це дало змогу вивести значну частину ринку з «тіні» у правове поле.

• Канада впровадила Syrian Refugee Initiative у 2015–2016 роках, прийнявши понад 40 тисяч сирійських біженців. Програми житлової підтримки, зокрема Rental Assistance Program, передбачали ваучери, за якими провінційний уряд покривав різницю між ринковою орендою і приблизно 30% доходу біженця. Орендодавців заохочували за допомогою знижок і компенсацій у перший рік оренди (інколи до 60–70%) і гарантіями у партнерстві з соціальними агенціями. В результаті більшість сирійських біженців уже 2016 року мала стабільне довгострокове житло.

• Сполучені Штати Америки мають Housing Choice Voucher Program (HCVP, «Section 8») — системний механізм, який працює протягом десятиліть на користь мільйонів домогосподарств. Ваучер покриває основну частину оренди, решту оплачує орендодавець напряму. Житло проходить інспекцію на безпеку, а виплати гарантує держава. Програма гнучка: ваучер «йде за людиною», а щорічні перевірки підтримують високі стандарти, що сприяє інтеграції поколінь сімей без створення ізольованих анклавів.

• Німеччина прийняла понад мільйон українців і, попри розвинену бюрократичну систему, діє гнучко й прагматично. З 2023 року основний акцент зроблено на працевлаштуванні, щоб уникнути тривалої залежності від допомоги. В Україні існує Jobcenter — ключова установа, що підтримує біженців зі статусом тимчасового захисту (§24 AufenthG). «Окрема орендна плата через Jobcenter» полягає у прямій оплаті орендної плати замовнику, якщо житло знайдено самостійно та схвалене Jobcenter з урахуванням встановлених лімітів (Kosten der Unterkunft, KdU).

  Для українців з 2022 року це стало нормою: базовий Bürgergeld (€506–563) плюс окрема оренда, що в середньому становить €400–800 на місяць (наприклад, у Берліні – до €1000 для сім’ї). Оррендодавці мають федеральні гарантії, а муніципалітети отримують субвенції, що стимулює житловий ринок.

• Грузія після війни 2008 року стала найближчим аналогом для України. Близько 30 тисяч ВПО з окупованих територій отримали житлову підтримку завдяки стратегії IDP Housing, яка поєднувала субсидії на оренду та купівлю житла, мінімальні податки та фонд реабілітації. До 2010 року більшість переселенців були забезпечені житлом; держава концентрувалася на працевлаштуванні і освіті. Особливістю був сприятливий підхід до приватизації житла переселенцями.

Чотири ключові кроки до системного вирішення проблеми

Чому в інших країнах такі програми працюють, а в Україні – ні? В іноземних державах власників житла стимулюють через:

• мінімальні податкові ставки,
• зручні, цифрові інструменти реєстрації договорів,
• страхування ризиків і прозорість процедур.

В Україні ж існує 19,5% ПДФО, складна бюрократія та побоювання власників щодо «заморожування» доходів і виплат.

Щоб вивести орендний ринок з тіні і надати реальну підтримку ВПО, необхідна комплексна система змін, з кількома принциповими кроками:

1. Законодавче оформлення. Важливо внести до закону про ВПО окрему статтю, що визначить поняття субсидії на оренду житла, її розмір, умови надання, а також прозорий механізм отримання допомоги. Субсидія має бути доступною, зрозумілою та стабільною для осіб, які втратили житло або були його вимушено позбавлені. Законодавче закріплення усуне правову невизначеність і зменшить бюрократичні перепони.

2. Зміни до Податкового кодексу. Необхідне звільнення від оподаткування доходів громадян, які здають житло ВПО та іншим уразливим категоріям, або введення пільгового податкового режиму. Це стане стимулом для власників легально надавати житло, а не уникати офіційних процедур через високе податкове навантаження.

3. Проста, прозора система звітності. Вона має бути максимально автоматизованою і цифровою, щоб орендодавці могли швидко й без зайвих труднощів подавати необхідну інформацію. Наприклад, цифрова платформа, інтегрована з «Дією», забезпечить зручне оформлення договорів, контроль за виплатами та підвищить прозорість процесу.

4. Регулярна системна інформаційна кампанія та моніторинг. Потрібно проводити просвітницьку роботу у регіонах з великим скупченням ВПО, організовувати тренінги для працівників ЦНАП і запускати гарячі лінії підтримки. Рекомендується встановити ключові показники ефективності (KPI), наприклад, для Міністерства соціальної політики – кількість офіційних договорів, публічна звітність тощо, що дозволить контролювати виконання програми.

Роль громадських ініціатив: від консультацій до законодавчих змін

Нині громадські організації активно надають правову та інформаційну підтримку переселенцям. Вони поширюють інформацію про доступні житлові програми, субсидії, державну допомогу, законодавчі зміни та умови участі.

Переселенці можуть скористатися безоплатними юридичними консультаціями, зокрема у питаннях оформлення документів, захисту житлових прав, звернення до Пенсійного фонду чи урядових програм.

Громадські й експертні ініціативи у співпраці з Урядом, парламентом та комітетами мають і надалі відігравати важливу роль у вдосконаленні механізму призначення субсидій, умов офіційних договорів оренди та податкових стимулів для власників житла. Такий діалог дозволяє враховувати реальні потреби ВПО та покращувати законодавчу та нормативну базу відповідного проєкту.

Поєднання соціальної підтримки для переселенців, економічних стимулів для власників житла та зниження бюрократичного тиску стане запорукою виведення ринку оренди з тіні. Саме так субсидія може перетворитися з експериментальної ініціативи на ефективний інструмент державної політики, що працюватиме на користь і переселенців, і економіки України загалом.